6억·9억 집 살 때 현금은? 같은 소득·대출 조건 비교
같은 소득과 대출 조건에서 6억원·9억원 주택의 취득세, 서울시 중개보수 상한과 모형상 필요현금을 비교했습니다. 실제 대출 승인액과 제외 비용은 별도 확인이 필요합니다.
작성: 내집계산 (AI 보조 작성) · 검토: AI 보조 자료 대조·코드 검증 (전문가 감수 없음)
AI 보조로 동일 차주의 6억원·9억원 구입 시나리오를 비교했습니다. 2026년 9월 17일 DSR을 월별 원리금균등상환 역산식으로 통일해 예시를 수정했고 고정 사례와 월별 잔액 시뮬레이션으로 검증했습니다. 중개보수는 서울시 기준을 차용하며 부가세목·등기·대출 부대비용은 제외합니다. 전문가 감수가 아닌 비교모형입니다.
| 계산 항목 | 6억원 주택 | 9억원 주택 |
|---|---|---|
| 취득세 본세 | 600만원 | 2,700만원 |
| 서울시 중개보수 상한 | 240만원 | 450만원 |
| 포함항목 총비용 | 6억840만원 | 9억3,150만원 |
| 모형상 대출한도 | 4억2,000만원 | 약 5억1,120만원 |
| 모형상 필요현금 | 1억8,840만원 | 약 4억2,030만원 |
| 제한 요인 | LTV | DSR |
연소득 8천만원·기존 원리금 0원·비수도권 비규제지역·변동형 4%·30년 월별 원리금균등상환 모형입니다. 중개보수만 서울시 기준을 차용한 비교 사례이며, 부가세목·등기비용과 실제 금융회사 한도는 포함하지 않았습니다.
비교 조건을 먼저 고정했습니다
취득 후 1주택, 생애최초 아님, 비수도권 비규제지역, 1금융권, 연소득 8천만원, 기존 대출 연간 원리금 0원, 변동형 주택담보대출 금리 연 4%, 30년 원리금균등상환을 가정했습니다. 2026년 하반기 스트레스 DSR 모형과 서울특별시 주택 매매 중개보수 상한을 적용했습니다. 실제 금융회사 한도, 지역별 중개보수와 협의 요율은 달라질 수 있습니다.
6억원 주택: 모형상 필요현금 약 1억8,840만원
주택가격 6억원에 취득세 본세 600만원과 서울시 중개보수 상한 240만원을 더하면 계산 대상 총비용은 6억840만원입니다. LTV 70% 한도인 4억2천만원이 DSR 모형상 한도보다 낮아 LTV가 제한 요인이 됩니다. 이 대출액을 사용할 수 있다고 가정하면 포함항목만의 모형상 필요현금은 1억8,840만원입니다. 실제 준비금은 제외 비용과 대출 실행 조건에 따라 달라집니다.
9억원 주택: 모형상 필요현금 약 4억2,030만원
주택가격 9억원은 취득세 본세 2,700만원, 서울시 중개보수 상한 450만원으로 계산 대상 총비용이 9억3,150만원입니다. 단순 LTV 70%는 6억3천만원이지만 같은 연소득 조건에서는 월별 원리금균등상환으로 역산한 스트레스 DSR 모형상 한도가 약 5억1,120만원으로 더 낮습니다. 계산에 포함한 항목만의 필요현금은 약 4억2,030만원입니다. 실제 거래의 최소 준비금이나 확정 대출한도가 아닙니다.
집값은 3억원 오르지만 현금은 약 2억3,190만원 더 필요합니다
6억원에서 9억원으로 올라갈 때 취득세 본세는 2,100만원, 중개보수 상한은 210만원 증가합니다. 반면 모형상 최대 대출 증가는 약 9,120만원에 그칩니다. 집값 차액 대부분을 대출로 충당할 수 없기 때문에 모형상 필요현금 차이는 약 2억3,190만원입니다. 같은 LTV 비율만 곱해 준비하면 잔금 시 부족액이 생길 수 있는 이유입니다.
9억원에서 취득세와 중개보수 구간이 함께 바뀝니다
1주택 일반세율에서 취득가액 6억원 이하는 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 법정 산식, 9억원 초과는 3%이며 9억원에서는 산식 결과가 3%가 됩니다. 서울시 주택 매매 중개보수는 2억원 이상 9억원 미만은 0.4%, 9억원 이상 12억원 미만은 0.5% 상한입니다. 정확히 9억원인 거래는 0.5% 구간이라는 점을 놓치기 쉽습니다.
이 계산에 포함하지 않은 잔금 비용
지방교육세·농어촌특별세, 중개보수 부가가치세, 국민주택채권 매입 할인비용, 소유권이전 등기와 법무사 비용, 대출 인지세·근저당 설정비용, 이사·수리비는 위 총비용에 포함하지 않았습니다. 실제 자금계획에서는 금융회사와 법무사 견적을 받은 뒤 별도의 예비비를 더해야 합니다.
계약 전에 숫자를 확인하는 순서
① 취득 후 주택 수와 생애최초 감면 여부를 확인하고 ② 지역·소득·기존 원리금으로 LTV와 DSR 중 낮은 한도를 찾은 뒤 ③ 취득세 부가세목과 등기비용 견적을 더하고 ④ 중개보수 협의액과 부가가치세를 계약서에 확인하세요. 마지막으로 잔금일 기준 대출 실행액이 예상 한도와 같은지 금융회사에서 다시 확인해야 합니다.
참고
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안의 적용 여부는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
행동하기 전 마지막 확인표
- 은행에서 잔금일 실행 가능액과 전입·처분 조건을 확인한다.
- 위택스·지자체에서 부가세목과 감면 여부를 확인한다.
- 법무사·중개사에게 등기비용, 협의 보수와 VAT 견적을 받는다.
- 제외 비용과 예비비를 더한 뒤 현금 부족액을 다시 계산한다.
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확인한 공식 자료
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