전세 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지
전세사기를 예방하기 위해 계약 전에 확인해야 할 체크리스트를 정리했습니다.
작성: 내집계산 (AI 보조 작성) · 검토: AI 보조 자료 대조·코드 검증 (전문가 감수 없음)
AI 보조로 공식 자료를 정리하고 사례·확인 순서를 작성했습니다. AI 답변 자체를 출처로 삼지 않으며 아래 원문과 적용 범위를 함께 안내합니다. 갱신일은 콘텐츠 작업일이며 사람의 전문 감수 완료일을 의미하지 않습니다. 개인별 적용 여부는 확정하지 않습니다.
1. 등기부등본으로 소유자·근저당 확인
계약 직전 등기부등본을 발급해 실제 소유자와 계약 상대방이 일치하는지, 근저당권 등 담보 설정이 얼마나 잡혀 있는지 확인해야 합니다. 잔금 지급 직전에도 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.
2. 전세가율과 선순위 채권 점검
매매가 대비 전세보증금 비율(전세가율)이 지나치게 높거나, 근저당 등 선순위 채권과 보증금을 합친 금액이 매매가에 근접하면 향후 경매 시 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커집니다.
3. 전입신고와 확정일자
주택임대차보호법상 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다. 확정일자까지 받아두면 우선변제권도 함께 확보할 수 있으므로 잔금일 당일 반드시 처리해야 합니다.
4. 계약갱신요구권 이해하기
임차인은 임대차기간이 끝나기 전 일정 기간 내에 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 계약 시 갱신 관련 특약이 이 권리를 부당하게 제한하지 않는지 확인하세요.
5. 전세보증보험 가입 가능 여부
HUG·SGI 등에서 제공하는 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 매물인지 미리 확인해두면, 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황에서도 보증기관을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.
숫자로 보는 위험 신호
예를 들어 확인한 매매시세가 5억원인데 선순위 근저당의 채권최고액이 1억5천만원이고 전세보증금이 3억5천만원이라면 두 금액의 합계가 이미 시세와 같습니다. 실제 경매에서는 매각가가 시세보다 낮아질 수 있으므로 이런 매물은 단순히 전세가율만 보고 안전하다고 판단하기 어렵습니다. 시세의 근거와 선순위 임차보증금까지 확인해야 합니다.
계약일에 남길 증거 묶음
계약 직전 발급한 등기사항증명서, 임대인 신분과 소유자 일치 여부, 중개대상물 확인·설명서, 보증 가입 가능 여부를 확인한 화면을 같은 날짜로 보관하세요. 특약에는 잔금 다음 날까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 내용과 보증 가입이 불가능할 때의 처리 방법을 협의해 명확히 적는 것이 좋습니다.
참고
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안의 적용 여부는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
확인한 공식 자료
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