7억 집 대출한도는 얼마? LTV·DSR 두 사례 비교
같은 7억원 주택도 소득과 기존 대출에 따라 LTV 또는 DSR이 최종 대출한도를 결정하는 과정을 비교했습니다.
작성: 내집계산 (AI 보조 작성) · 검토: AI 보조 자료 대조·코드 검증 (전문가 감수 없음)
AI 보조로 7억원 주택의 소득·기존 원리금 비교 사례를 작성했습니다. DSR은 월별 원리금균등상환 역산식을 사용하며, 2026년 9월 26일 두 사례의 집값 대비 필요현금 해석과 제외 비용을 추가했습니다. 공식 스트레스 금리를 사용한 단순모형으로, 코드 검증은 실제 금융회사 심사나 전문가 감수를 대신하지 않습니다.
| 조건 | 사례 A | 사례 B |
|---|---|---|
| 연소득 | 1억원 | 5,000만원 |
| 기존 연간 원리금 | 0원 | 600만원 |
| 신규 연간 상환 여력 | 4,000만원 | 1,400만원 |
| LTV 단순한도 | 4억9,000만원 | 4억9,000만원 |
| DSR 월상환 모형한도 | 약 6억3,900만원 | 약 2억2,365만원 |
| 표시할 추정한도 | 4억9,000만원 (LTV) | 약 2억2,365만원 (DSR) |
| 집값 − 모형상 한도 | 2억1,000만원 | 약 4억7,635만원 |
비수도권 비규제지역·생애최초 아님·1금융권·변동금리 4%·30년이며 스트레스 금리 0.75%p를 심사용 계산에 가산했습니다. 마지막 행은 추정한도 전액이 잔금일 실행된다는 가정에서 집값만 뺀 금액입니다. 취득세·중개보수·등기비와 실제 심사 한도는 포함하지 않았습니다.
최종 한도는 LTV와 DSR 중 작은 금액입니다
LTV는 주택가격을 기준으로 담보대출의 상한을 정하고, DSR은 연소득에서 모든 대출의 연간 원리금이 차지하는 비율을 기준으로 상환 능력을 봅니다. LTV 한도가 높아 보여도 DSR 한도가 낮으면 실제 모형상 한도는 DSR 금액이 됩니다. 은행의 담보평가액과 상품별 절대한도까지 적용되면 실제 실행액은 이보다 더 낮을 수 있습니다.
공통 조건: 7억원 주택·비수도권 비규제지역
두 사례 모두 생애최초가 아닌 1주택 구입자, 1금융권, 비수도권 비규제지역, 변동금리 연 4%, 30년 상환을 가정했습니다. LTV는 70%, 1금융권 DSR은 40%, 2026년 하반기 비수도권 비규제지역의 변동형 주담대 스트레스 금리는 0.75%포인트를 적용한 단순 모형입니다.
사례 A: 연소득 1억원이면 LTV가 제한
기존 대출 원리금이 없는 연소득 1억원 차주의 LTV 한도는 7억원의 70%인 4억9천만원입니다. 스트레스 금리와 월별 원리금균등상환을 반영한 DSR 모형상 한도는 약 6억3,900만원이므로 더 작은 LTV 한도 4억9천만원을 표시합니다. 이 경우 소득을 높여도 주택가격 기준 한도가 먼저 막힙니다.
사례 B: 연소득 5천만원·기존 원리금 600만원이면 DSR이 제한
같은 7억원 주택이라 LTV 한도는 여전히 4억9천만원입니다. 하지만 연소득 5천만원의 DSR 40%는 연간 원리금 2천만원이고, 기존 대출이 연 600만원을 사용하므로 신규 대출에 배정할 연간 원리금은 1,400만원입니다. 이를 12개월로 나눠 스트레스 금리의 월별 상환식으로 역산하면 모형상 한도는 약 2억2,365만원으로 내려갑니다.
같은 집인데 한도가 약 2억6,635만원 차이납니다
사례 A와 B는 집값과 LTV 비율이 같지만 모형상 한도는 각각 4억9천만원과 약 2억2,365만원입니다. 차이는 약 2억6,635만원입니다. LTV만 확인하는 대신 기존 신용대출·자동차 할부 등을 포함한 연간 원리금과 소득을 먼저 입력해야 필요한 자기자본을 가늠할 수 있습니다.
잔금 준비금으로 바꾸면 차이가 더 분명합니다
두 사례 모두 집값 7억원에서 모형상 한도 전액을 빼면 사례 A는 2억1천만원, 사례 B는 약 4억7,635만원을 현금으로 마련해야 합니다. 이는 주택가격만 비교한 값이지 실제 계약에 필요한 총현금이 아닙니다. 취득세, 중개보수, 등기·대출 부대비용과 예비비를 더하고, 은행이 잔금일에 실행 가능하다고 확인한 대출액으로 다시 계산하세요. 은행 승인액이 모형 한도보다 낮으면 그 차액만큼 필요한 현금이 증가합니다.
스트레스 금리는 실제 납부금리에 더해 받는다는 뜻이 아닙니다
스트레스 DSR은 향후 금리 상승 위험을 심사에 반영하기 위해 실제 대출금리에 가산금리를 더한 값으로 한도를 계산하는 제도입니다. 가산된 스트레스 금리 자체를 고객이 이자로 납부하는 것은 아닙니다. 다만 변동형·혼합형·주기형에 따라 적용 방식이 다르고 지역·시행시기·경과규정도 있으므로 계산기는 변동형 주담대의 단순 비교용으로 사용해야 합니다.
수도권이면 같은 소득에서도 결과가 달라질 수 있습니다
연소득 6천만원, 기존 원리금 0원, 7억원 주택이라는 동일 조건에서 이 모형은 비수도권 비규제지역 스트레스 금리 0.75%포인트를 적용하면 DSR 한도를 약 3억8,340만원으로 추정합니다. 수도권 비규제지역에 3.00%포인트를 적용하면 약 3억62만원입니다. 월별 상환 기준으로도 지역 선택에 따라 약 8,279만원 차이가 납니다.
은행 상담 전에 준비할 네 가지
① 최근 소득금액증명 등 인정소득 자료 ② 모든 대출의 잔액·금리·만기·연간 원리금 ③ 구입할 주택의 가격과 소재지 ④ 고정형·혼합형·변동형 중 원하는 금리유형을 준비하세요. 계산기 결과와 함께 금융회사에 제시하고 정책모기지, 주택가격별 절대한도, 전입·처분 조건과 실제 담보평가액을 별도로 확인해야 합니다.
참고
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안의 적용 여부는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
행동하기 전 마지막 확인표
- 은행이 인정하는 소득 자료를 준비한다.
- 신용대출·할부 등 기존 부채의 연간 원리금을 확인한다.
- 소재지, 담보평가액, 금리 유형과 잔금일을 은행에 제시한다.
- 계산기 한도와 실제 승인 한도가 다른 이유를 확인한다.
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확인한 공식 자료
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